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2018年杭州楼市走向如何?

  • 杭州写字楼网
  • 2018/1/23 10:10:16
导读:刚刚过去的2017年,杭州楼市的经历可谓“光怪陆离”:一方面政策不断紧缩,另一方面“全款抢房”、“开盘秒罄”的情况在各大售楼处频繁上演,成就了市场最火热的一幕幕场景。

    刚刚过去的2017年,杭州楼市的经历可谓“光怪陆离”:一方面政策不断紧缩,另一方面“全款抢房”、“开盘秒罄”的情况在各大售楼处频繁上演,成就了市场最火热的一幕幕场景。

    来自杭州市住房保障和房产管理局的官方数据显示,2017年全市领预售证的新房共计99376套,二手房全年卖出近12万套,成交面积为近5年来第二峰值。不仅如此,土地供应端也是高价地频出,部分地价甚至翻了几番。

    进入2018年,不少机构曾经预测楼市将“量缩价稳”,业内也基本得出一个结论:土地市场冷却,楼市有所降温。然而,种种迹象显示,继2017年之后,杭州楼市目前似乎仍将继续走出一波“独立行情”——1月以来,杭城已然迎来一波土地拍卖小高峰,参与竞拍的地块价格频频刷新纪录,不仅如此,交易市场上,新房、二手房成交量也出现回暖迹象。

    那么,市场的真实情况如何?波谲云诡的楼市在新的一年又将走向何方?为此,导报记者近日进行了相关采访。

    “这些‘证据’,无不印证杭州土地市场仍然强而有力”

    土地市场:外来者争相入场,竞争激烈

    1月19日,杭州主城区迎来7宗地块的出让,其中,涉宅地3宗,总出让面积193090㎡,总建筑面积490905.6㎡,总起价647968万元,分布于三墩北单元、笕桥生态公园单元和丁桥单元。

    最终,三墩北宅地经过82轮报价、30轮自持比例竞投,由南京银城地产集团以120482.0万元总价竞得,楼面价19389.11元/平方米,自持31%;笕桥宅地经过85轮报价,由龙湖以358133.0万元总价竞得,楼面价31153.65元/平方米,溢价率50.4%;丁桥宅地则经过168轮报价、27轮自持比例竞投,由华侨城以575853.0万元总价竞得,楼面价18350.37元/平方米,自持28%。其中,南京银城及华侨城两家更是首次在杭州公开拿地。

    而事实上,在此之前,杭州已经迎来两波土地出让的小高峰,均呈现出一派火热景象——

    1月8日,在主城区首场土拍中,此前最受关注的湖墅单元商住地块,由融信收入囊中,成交楼面价为31551元/㎡,溢价率24%。

    出让体量最大的之江度假单元宅地以19608元/㎡的楼面价被祥生竞得,溢价率70%封顶、自持50%。上塘单元的宅地竞争也十分激烈,经过100轮才被大家以上限价格约27亿元竞得,折合楼面价36556元/㎡,自持5%。

    1月12日,杭州市国土资源局再度挂牌出让7宗地块,其中5宗宅地分别位于桃源、大学城北、西兴、丁兰新城和申花板块,土地总面积24.31万平方米,总起始价72.41亿元。

    导报记者留意到,本次土拍中,住宅地价全部封顶成交——

    其中,庆隆单元住宅用地经过90多轮竞价后由九龙仓摘得,成交总价28.18亿元,折合楼面价4.05万元/平方米,溢价率70%。中海时隔5年以总价221318万元、折合楼面价34464元/㎡夺得滨江宅地,后者与大学城北板块的地价被再度刷新。

    这些“证据”,无不印证了杭州土地市场仍然强而有力。

    那么接下来,市场的表现是否会和当下一样火热?

    导报记者了解到,早前杭州市已经公布了《2018年度杭州市区经营性用地出让、储备和做地计划》,按照该计划,杭州市区(含临安)全年计划出让土地253宗,面积15115亩(其中主城区计划出让69宗3520亩)。这个数字,和2017年的270宗地块、出让面积12683.4亩相比,均有所提高。

    不过,随着土地市场的“开闸放水”,市场是否会因此冷却,恐怕还是未知数。

    有业内人士认为,在2017年乃至新年的杭州土拍市场上,都出现了很多新面孔,有上海绿都、东原、地上、金科、华侨城、南京银城等。越来越多外来房企的涌入,注定2018年杭州土地市场热门板块的竞争会更加激烈。

    “今年二手房市场的发展趋于复杂,至于走向,仍待进一步观察”

    交易市场:冷寂后有所回暖

    土地市场火热如是,交易市场上,杭州楼市新年之初的整体表现平稳。

    统计显示,1月8日至14日,杭州市区新建商品房共成交3990套,环比前一周的3492套增加了498套,增幅14.3%;成交均价24791元/㎡,环比前一周的23939元/㎡上涨852元/㎡,涨幅3.6%。和去年底相比,可谓有所回暖。

    都说价格由供求关系所决定,楼市也不例外。

    2017年,杭州楼市库存一度陷入低谷,最低时只剩24727套。目前,库存维持在30000套左右,按2017年的成交量,如果没有新增供应补充,去化周期仅3.3个月左右。

    细化来看,库存不足已经成为杭州各区域最显著的特征。其中主城区库存已经不足百万方,而实现天量成交的余杭和萧山两区,截至2017年底区域内库存也仅一百万方左右。

    此前,有观点认为杭州现有的库存量会在2018年得到大量补充,但也有业内人士表示,去年出让的大量要求现房销售的地块,短时间内无法给市场带来新增供应。

    这也意味着,今年的新增供应,很大程度上还要依靠2016甚至2015年出让的地块。同时,小户型、低总价的房源结构性短缺问题也将继续存在。

    另外,由于城市发展正处于快速上升时期,除了各类基础建设提升外,杭州的创新产业也吸引了大量高新人才的净流入,在“后峰会,前亚运”历史机遇下,多数人依然看好杭州楼市的发展,购房需求较为旺盛。

    新房之外,二手房市场在经历了去年底的冷寂之后,也迎来了回暖。

    数据显示,1月8日至14日,杭州主城区二手房签约667套,较前一周增加了260套,环比上升了63.88%,日均签约95套,其中周五(1月12日)签约146套,为前一周单日签约量最高。

    一个事实是,2017年,狂飙猛进的杭州二手房在下半年情况急转直下——

    根据我爱我家统计,自去年10月开始到年底,杭州二手房成交量出现明显下滑,此后,下沙沿江、临平、九堡等处还出现部分二手房东主动下调挂牌价,降幅在几万到几十万元不等的现象。

    按照以往的经验,持续的成交量下跌不啻是市场迈入下行通道的征兆。不过,大多数二手中介则认为,调价只是个人行为,并不是市场普遍现象。

    莫干山路上一家中介机构的负责人杨先生就告诉记者,调价的房东大都是急需用钱或者着急置换,并非市场价格总体下行。

    “四季度是二手房的传统成交淡季,阶段性的成交量下跌并不能简单认作市场向下的征兆。”杨先生认为,今年二手房市场的发展趋于复杂,至于走向,仍待进一步观察。

    “人们普遍关心的话题还包括:调控会不会持续?地价是否会传导给房价?租赁市场又会呈现出怎样的格局”

    走出“独立行情”?

    刚刚过去的2017年,在城市基本面预期向好以及大量刚需改善的热情面前,杭州楼市在全国可谓走出了一波热闹的“独立行情”。

    那么,及至2018年,这波行情又是否会持续?对此,浙报传媒地产研究院在其发布的2017年年度报告中称,可预期的未来里,杭州市场表现仍会继续突出。

    这份报告认为,杭州现阶段的房价与城市天然禀赋、经济和社会发展的价值比值,普遍高于其他一二线城市,且杭州2022年举办亚运会,包括十条地铁线路在内的城市基础设施建设,是排定的无法推迟的倒计时时间表。

    而除此之外,人们普遍关心的话题还包括:2018年,调控会不会持续?地价是否会传导给房价?租赁市场又会呈现出怎样的格局?

    一直以来,调控都是楼市的关键词。杭州对楼市的调控始于2016年9月,此后政策不断加码,在去年3月达到了顶峰。至于今年,业内人士普遍认为,“房住不炒”对于房地产市场的定调,将在政策层面继续推进落实。

    导报记者注意到,去年12月,中央经济工作会议在谈到房地产市场问题时就表示,将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。紧接着,住建部的全国住房城乡建设工作会议又提出,2018年将对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。这些声音,其实都在强调一点,即:“房子是用来住的,不是用来炒的”。

    除了调控,还有房价。

    早前,杭州不少地块的出让价格屡创新高,很多已是“面粉价贵过面包价”。例如临平新城,最高楼面价已经达到了18584元/㎡,新房价格要到28000元/㎡才能保本,但是该板块新房目前价格普遍在15000元/㎡左右。

    这样的高地价,新的一年里是否会传导到房价上?对此,有专家表示,土地价值不断飙升,新房价格一旦被严格限制,或许只能靠二手房价格来体现地价,因此,2018年一二手房价倒挂现象仍将持续。

    上述之外,租赁市场的发展也颇为引人瞩目。

    2017年,“租售并举”、“租售同权”成为热词,而杭州首宗纯租赁地块的出让也是租购并举之路上迈出的一大步。根据规划,未来杭州将加大此类用地的供应,这对行业无疑将产生举足轻重的影响。

    对购房市场来说,该宗地块是对新房市场供求格局的改善。通过增加租赁供应减少购买需求,可以促进整体市场供需改善,也可以抑制房价过快增长。

    万象更新。2017年的“疯狂”已经翻篇,或许还有一些“后遗症”给杭州楼市的2018增添了诸多不确定因素,但很多时候,牛市还是熊市其实并不重要,一个理性而稳定的市场才是众望所归。(原标题:新年杭城楼市脉动初探 首席记者:夏燕)

关键词:杭州楼市,杭州土地,楼市调控
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