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杭州酒店式公寓面临销售压力

  • 杭州写字楼网
  • 2018/9/28 9:19:28
导读:9月的天气,让人感觉到了一丝凉意。最近3个月来,杭州的酒店式公寓“秋意渐浓”。数据显示,从7月份开始,这个几度排上热销榜的商业房产门类,月成交量就骤减了一半以上。

    9月的天气,让人感觉到了一丝凉意。最近3个月来,杭州的酒店式公寓“秋意渐浓”。数据显示,从7月份开始,这个几度排上热销榜的商业房产门类,月成交量就骤减了一半以上。

    销售压力是业内外都能感受到的。在楼市转冷的关口,投资类产品往往首先不被看好。再加上近几年公寓成交均价的一路上扬,投资客对于酒店式公寓的后期回报率首先失去了信心。

    公寓市场秋意渐浓
    成交量“拦腰斩断”

    根据透明售房网数据,今年上半年,除了春节期间数据有所下滑外,杭州酒店式公寓的月成交量都保持在3300套以上,特别是5月和6月迎来了集中爆发期,成交突破4000套,6月更是以4396套收官。时间进入下半年后,成交量“拦腰斩断”,7月和8月直接跌破2000套,8月仅有1485套。截至26日,9月的成交量也不到1500套。

    从全年的数据也可以看出,酒店式公寓过去两年(2016年和2017年)年成交量,相比2015年也有一个量的飞越,直接从2015年的13818套越过了40000套的大关,月均成交3300套以上。其中,2016年的月成交量达3344套,2017年则达到3407套。今年的整体成交数据则出现了下滑。据统计,截至9月26日,今年共成交酒店式公寓24038套,月均成交已经跌破3000套,只有2670套,这与第三季度的成交量骤减不无关系。

    公寓销售面临压力
    信心降低导致资金分流

    成交量的下滑,和市场信心有着直接关系,对于投资类产品的酒店式公寓更是如此。从之前很多公寓开盘即售罄,到现在到处“拉客”促成交,购买公寓的投资客变少已是事实。

    最近,透明售房网上的“最新解除合同注销备案公示”里,近3个月的解除合同记录中,80%以上都是商业项目。如位于杭州经济技术开发区的东方铭楼、西湖区的西溪世纪中心、江干区的东方君悦等,都是属于解除合同量相对较多的。

    “现在酒店式公寓销售有点压力。”一位杭州销售代理机构负责人坦言,“之前因住宅限购,酒店式公寓都是闭着眼睛卖的。现在,有些正式合同还没有签的,临时变卦的不少,主要原因还是对市场信心不足。”

    的确,市场好的时候,投资客担心钱捏在手里贬值,因此把资金投入有资格购置的商业地产项目的较多;而市场不好的时候,很多投资客则会有更长远的规划,或是把资金捏在手里,或是做长期理财打算,或是把一部分资金分流到海外市场,做一些海外投资或置业。

    产品差异化竞争激烈
    市场更看重总价及回报

    目前市场上公寓项目产品竞争也非常激烈,大致分为以下三类产品:

    一类是以传统的酒店式公寓为主,追求空间利用率和租金回报率,也是目前最常见的一种产品。在层高方面,有些比较有优势的做到了4.79米的两层,并且采用了双钥匙入户,也就是一套房子可以租给两个租客。甚至,有些4.2米的层高的酒店式公寓,也做成了两层双钥匙入户结构。

    第二类是所谓的服务式公寓,这类产品一般和酒店建立合作关系,交付后的未来5-8年交由酒店使用并获取租金回报,甚至有些产品主打日租、月租的概念,以达到租金最大化。

    第三类属于会所型公寓,相对客群比较少。这类公寓一般户型面积较大,地段相对较好,适合企业作为会所使用。它们和市场环境好坏不是很紧密,属于少数派产品。

    当然,市场上的公寓主打的还是以租金回报率为主,而租金回报率则又涉及到户型及公寓总价。目前,酒店式公寓成交量虽然有所下降,但成交均价仍一路向上:从1月的25170元/㎡直奔到6月33186元/㎡的高位,6月至今一直维持在3万元/㎡以上。从全年来看,2015年和2016年的成交均价分别为13063元/㎡和14687元/㎡,2017年则上升到了2万元/㎡以上,今年以来更是爬到了2.9万元/㎡的高点。

    同样户型,价格的上涨意味着总价的提高。相对而言,未来的租金回报率也将受到影响。而在大众市场上,投资客看重的是购入的总价以及未来的租金回报率,再加上市场转冷,因此成交量势必下行。或许正是基于这一考虑,目前有酒店公寓已经采取低开高走的途径去库存,如近期开盘的德信·时代之心,之前表示开盘价将参考周边酒店式公寓的价格(如当时中赢国际尾盘在售价格约48000元/㎡),实际开盘均价只有38000元/㎡,远低于中赢国际早先的售价了。
    (原标题:杭州酒店式公寓面临销售压力 房产评论员:吴晓冬)

关键词:杭州酒店式公寓
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