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一二线写字楼市场需求看涨 未来三年内全国新增供应有所减少

  • 杭州写字楼网
  • 2018/11/5 9:34:12
导读:仲量联行的最新研究发现,一线城市写字楼市场受外资金融机构新成立或扩张需求的影响已经开始显现,同时以TMT(科技、媒体、通信)及金融科技为代表的内资独角兽企业持续呈现强劲扩张势头,灵活办公空间相继快速布局。另外,部分二线城市新增供应压力有所改善,从而使写字楼业主获得更多议价权,预计未来国内主要写字楼市场租金走势有望稳中有升。

    长期以来,写字楼市场都被视作经济的“晴雨表”,从写字楼市场需求的变化可以判断当前经济情势下的走向。仲量联行的最新研究发现,一线城市写字楼市场受外资金融机构新成立或扩张需求的影响已经开始显现,同时以TMT(科技、媒体、通信)及金融科技为代表的内资独角兽企业持续呈现强劲扩张势头,灵活办公空间相继快速布局。另外,部分二线城市新增供应压力有所改善,从而使写字楼业主获得更多议价权,预计未来国内主要写字楼市场租金走势有望稳中有升。

    新增供应放缓

    根据仲量联行对主要城市甲级写字楼年均新增供应数据的统计和预测,未来三年内全国新增供应将有所减少,三年新增供应将从年均620万平方米下降至年均530万平方米,而主要城市优质零售物业年均新增供应也将由640万平方米下降至490万平方米。

    需求方面,金融服务业、专业服务业、零售商、医药健康等几大主力传统行业将持续扩张,此外,以TMT(科技、媒体、通信)及金融科技为代表的内资独角兽企业的迅速崛起,将共同助推写字楼市场需求量的稳步上升。

    传统金融业依旧强势

    从目前来看,传统金融行业依然是写字楼市场新增需求的最主要来源。尽管受P2P行业退潮影响使得非传统金融业呈现调整,但金融业整体仍在持续增长。

    对比北京、上海、深圳、广州等地与全球其他各大城市中顶尖金融机构甲级写字楼平均使用面积需求,不难发现外资企业需求增长空间巨大。自2018年第三季度起,在上海和深圳写字楼市场上,来自外资金融机构新成立或扩张需求已经开始显现。金融业开放的提速预计将持续推升外资金融机构在一线城市的新增写字楼需求。

    以上海浦东写字楼市场为例,近10年来上海浦东甲级写字楼累计吸纳量增长了2.5倍,尤其是在私募/股权、融资租赁、互联网金融、汽车金融等细分领域,影响更为直接和显著。

    科技业“迭代”整合

    随着政府对TMT等相关行业的政策扶持力度不断加大,科技、电信行业的快速整合,风投资本不断涌入TMT领域并持续扩张,使得人工智能、游戏、数字新媒体等新兴行业在政策与市场的双重驱动下,增长潜力巨大并日渐成为写字楼市场需求的新生主力军。

    以上海为例,2016年科技类企业占全市甲级写字楼需求的10%,2017年增加至12%,2018年预计将进一步增加至15%。

    在广州市场,科技行业也表现活跃,有大型互联网公司寻求继续扩租的机会,而本地科技企业的办公室升级需求也十分突出,带动全市租金增速连续第三个季度出现提升。

    事实上,自2015年6月以来,广州新商圈琶洲西区共出让28宗地块,引进了腾讯、阿里、复星、国美、小米、唯品会、科大讯飞等20家互联网企业,总出让面积17.52万平方米,规划建筑面积189.3万平方米,地块成交总价267亿元,企业计划总投资725亿元。按目前已披露的广州市写字楼推售计划,未来12个月内广州将有五处新增甲级办公楼落成,其中三处位于琶洲,大部分可租赁面积也是面向互联网企业。

    此外,千禧一代就业力量的崛起也从根本观念上改变了原有的办公模式,企业希望利用办公空间的扩张升级和优越的地理选址来吸引更多资本市场的目光及千禧一代人才。

    灵活办公空间持续扩张

    灵活办公空间的故事也在不断演进,预计一、二线城市灵活办公空间的净吸纳量在未来都将迎来巨幅增长,其中主要共享办公品牌的网点数量甚至可能以超过50%的速度增长。

    在广州,多个知名联合办公品牌都加快了布局的步伐,如氪空间、WeWork近期均有实质性进展。联合办公品牌的龙头WeWork更是在北京路商圈租下超过9000平方米,完成其在广州市场的首秀。与此同时,一些大型企业也表现出将部分业务转移至联合办公空间的需求。

    随着更多业主对灵活办公空间在营造办公社群、为租户提供增值配套服务等方面的认可,灵活办公空间将进一步介入主要城市的传统甲乙级写字楼领域。从填补空白到客群逐步重叠,对写字楼市场而言,灵活办公空间正从一道填空题变成选择题。

    一二线迎来更多机遇

    仲量联行专家认为,随着改革开放步伐的深化,“中国制造”有望进一步实现向“中国智造”的转变,刺激企业向更高更精更尖的领域探索与发展,从而为市场释放出更多需求增长空间。

    业内人士预计,一二线城市写字楼市场将迎来更多机遇,需求主题将进一步向创新和服务切换。尤其在新兴需求的支撑之下,一线城市办公楼市场供需将保持动态平衡,从而推动租金增长;二线城市则呈现出部分企稳、部分加快的趋势。

    在珠三角区域,随着港珠澳大桥的通车运营以及其它基础设施的进一步完善,“一小时生活圈”将促进区域内经济活动的增长,必然使工作方式发生改变。未来粤港澳大湾区企业对于办公空间的需求将更加灵活、多样的满足商业活动的快速互动与协作,预计区域内写字楼需求会随之上升。
    (原标题:一二线写字楼市场需求看涨 记者:胡雪军)

关键词:写字楼,一二线写字楼
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