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楼市越来越“冷” 房产中介如何“御寒”?

  • 杭州写字楼网
  • 2019/1/23 10:17:52
导读:这也就意味着,在“房住不炒”的调控背景下,12月全国楼市降温态势延续。受此影响,房产中介的日子也愈发难过,而为应对难关,关店、降薪、裁员等则成了行业最直接的自救措施。如今,距“春天”到来之际尚远,中介们如何过“冬”?

  据国家统计局发布的2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大,二手住宅价格继续下降;二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落。这也就意味着,在“房住不炒”的调控背景下,12月全国楼市降温态势延续。受此影响,房产中介的日子也愈发难过,而为应对难关,关店、降薪、裁员等则成了行业最直接的自救措施。如今,距“春天”到来之际尚远,中介们如何过“冬”?

  楼市降温态势延续

  2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,全年出台了450次调控刷新历史记录。在下半年之后,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,直至年底也进入了市场的“冬天”。

  据上述国家统计局公布的最新数据显示,一线城市二手住宅价格自10月份以来已经第三次下降,二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读认为,12月份,各地继续坚持因城施策,切实履行城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。

  不过,12月份一线城市新建商品住房却出现了上涨的苗头。据初步测算,从环比看,四个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%,涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格下降0.3%,北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。而此前两个月,这一数据持续表现为下降,分别为0.4%、0.2%;31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.1%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

  对此,中国房地产协会会长冯俊日前表示,对市场更敏感的是二手房,因为开发商由于成本刚性、销售策略等,会把一手房房价维持在一定价格水平上,而二手房的供应者是个人,提供的市场信息敏感度更高。

  易居研究院智库中心总监严跃进也表示,二手房相对来说更客观反映市场走势,当前很多房东急于抛售项目,会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响,类似预售证的备案价审批等,所以价格相对会坚挺。

  而价格有所松动的最大表现,则是买方整体议价幅度明显增大。麦田房产报告显示,在双方议价中降价房源比例达到95%。其中,降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%,降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%,降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%,占比是今年来的高位。

  中介行业身处“寒冬”

  楼市严控之下,购房者的置业意愿都明显减弱,这对于靠业绩提成获得收入的房产经纪人来说,是一个很大压力。

  相比万科的“活下去”,房地产经纪人更真切感受到楼市“寒冬”。燕郊二手房门店某店长李晴(化名)于去年十月曾透露,他们所在的商圈以前共有5家门店,但如今仅剩两家。门店里经纪人也所剩不多,多的只有十余人(市场好的时候门店经纪人可达30人)。

  安居客调研数据则显示,经纪人平均每月带客户看房达91次,高强度工作下也未必每月有成交,“价格谈不拢”“买家想继续观望”都很难让一单业务做下来,这一情况让很多经纪人甚至是门店经理的收入都减少过半。“中介行业短期面临的主要问题是,热点城市的存量房交易量持续低迷。”安居客房产研究院首席分析师张波表示,因此一些中介公司正缩减落地城市的开店数量,以及新开店的城市数量,来保证合理的利润范围和规模水平。

  各地楼市降温,中介行业的收缩则成为了该行业的共同选择。“目前,链家并未再进行下一步扩张了。”链家内部员工向媒体表示,链家已经把能进的城市都进驻了,前期规模扩张阶段暂告一段落。

  而为了应对楼市寒冬,自2018年10月1日起,中原集团旗下的上海中原物业顾问/代理有限公司(以下简称“上海中原”)发布了降薪措施。10月9日,上海中原对外推送了一篇文章。文章标题为《比“活下去”更重要的是坚持信念!》。据中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成在文章中透露,上海中原在过去两年一直处于结构性亏损状态,经营状况并不理想,收支失衡的情况仍然没有彻底逆转。

  “调控政策严厉,市场成交量锐减,金融去杠杆持续,行业产能过剩都是事实,我们只是主动采取相对温和的节流措施应对漫长寒冬,这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员关店行动而已。如果我们在公司亏损的情况下仍然‘巍然不动’,什么都不做,那才是对员工和股东不负责任。”陆成说。

  显然,降薪已是上海中原不得已采取的措施。对于“靠天吃饭”的中介行业而言,中原地产并非个案。

  10月10日深圳世联行地产顾问股份有限公司也发布了“节支增效”的通知,将从公司日常开销着手,实行降费增效措施。

  中介的出路在哪

  除了战略收缩之外,中介行业的龙头企业也纷纷向平台化转变。链家在去年四月份推出贝壳找房,宣布将由中介公司向平台转变。一向以稳健保守著称的中原地产也首次改变商业模式,正式开启中介加盟战略。至于大量的中小型中介商,只能选择加盟或加入平台的方式夹缝求生。

  链家将2018年四月推出的贝壳找房APP视作自己转型的关键。贝壳找房业务涵盖二手房、新房、租房等多个板块,吸引客户在平台上进行房屋交易。这个一个更加开放的平台,除了链家的自营平台之外,还允许其他中介公司以合作的方式入驻,需要上缴8%的平台费用。

  于是在这一年,链家启动了中介大并购,先是牵手四川最大的中介商伊诚地产,接着又与上海市场占有率第二的德佑地产合并,随后将深圳第二大房产经纪中联地产以及广州二手中介满堂红收入囊中,一举成为行业里的最大玩家。

  占据市场份额第一并非是链家的终极目标,通过新平台贝壳来获取更多的市场流量以及引领行业方向才是题中之义。贝壳找房成立八个月,已进入全国95个城市,连接近1.8万家门店。

  相比于链家的大刀阔斧,进入内地市场28年的中原地产更多的是顺势而变。在过往的市场寒冬中,中原地产一直通过降薪节流的方式来御寒。而如今市场波动和竞争对手的改变使得中原地产必须祭出新招。

  去年6月13日,中原集团旗下的中介加盟品牌上海原萃信息技术有限公司开业,正式涉足中介加盟领域。除了加盟模式,中原地产还推出了合伙人模式。这意味着,员工将变成为合伙人,与公司共同承担风险,共享利益。

  谈到推行合伙人的初衷,中原集团中国大陆区主席黎明楷在接受媒体时曾表示,合伙人制度有利于降低公司成本并且提高员工积极性。

当龙头企业激战正酣时,游走在行业边缘的中小中介商们正在为谋求更好的生存空间做选择。住商集团中国总部总经理黄荣财表示,目前有部分城市进驻贝壳,也有部分城市选择与安居客为合作。

  不过,严跃进认为,当前调整是暂时性的。若是市场回暖和企业扭亏为盈后,市场发展机会还是会很大。所以近期建议中介机构在控制成本上发力,尤其是可以在业务量减少的情况下,加强房地产交易制度和交易技巧学习,这也是应对市场降温的一个较为积极和阳光的策略。
  (原标题:楼市越来越“冷” 房产中介如何“御寒”? 综合自:时代周报、21世纪经济报道、中国网、人民日报、经济参考报、证券日报、北京青年报、华夏时报)

关键词:房产中介,楼市降温,房地产市场
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